청약시장이 올해는 그 어느 때보다도 극심한 양극화 현상을 보이고 있어요. 특히 서울 강남권은 치열한 경쟁 속에 고공행진 중인 반면, 지방의 청약 경쟁률은 사상 최저치를 기록했거든요. 이번에는 올해 청약시장 동향을 분석하고, 앞으로의 전망을 자세히 살펴볼게요.

올해 청약시장의 키워드가 양극화인 이유

올해 청약시장을 한 단어로 표현하자면 ‘양극화’가 딱 맞을 거예요. 서울에서도 특히 강남구, 서초구, 송파구로 이루어진 강남 3구는 그야말로 청약 열풍의 중심에 서 있어요.

매년 뜨거운 관심을 받았던 지역이지만 올해는 특히 ‘로또 청약’으로 청약자들이 몰려 1순위에서 마감됐기도 하고, 역대 최대 경쟁률을 기록했거든요.

하지만 이와 반대로 지방 청약시장은 한산한 분위기가 이어지고 있어요. 인구가 계속 감소하고, 경제도 침체되면서 주택을 필요로 하는 사람이 줄어들고 있기 때문인데요. 지방의 평균 청약 경쟁률은 2013년 이후 최저치를 기록했다고 해요.

지한쪽에서는 청약 경쟁이 치열하게 벌어지는데, 다른 한쪽에서는 미분양이 늘어나고 있으니, 올해 청약 시장의 키워드가 양극화라는 게 딱 와닿지 않나요?

강남 3구는 얼마나 치열했을까

강남 3구 청약시장은 매년 뜨거운 관심을 받고 있지만, 올해는 그 열기가 유독 더 강렬했다고 해요. 부동산R114 통계에 따르면 강남 3구에서 올해 일반공급으로 약 1,400세대가 분양됐는데, 여기에 1순위 청약 건수가 무려 40만 건에 육박했을 정도니까요.

최근 비상계엄으로 정국이 혼란스러운데도 불구하고 지난 10일 진행된 방배동 ‘아크로 리츠카운티’는 1순위 청약에 3만5천 명 가까이 몰려 482대 1의 경쟁률을 기록했다니 참 놀랍죠.

지방소멸 현상과 청약 경쟁률의 상관관계

위 그래프를 보시면 강남 3구의 평균 청약 경쟁률은 279대 1로, 2000년 이후 청약 역사상 최고치를 기록하며 많은 사람들의 이목을 끌었어요. 하지만 이와 상반되게 지방의 청약시장은 상당히 어려운 상황을 겪고 있다고 해요.

심지어 경기도 양주시의 한 대단지는 924가구 중 단 35명만이 청약에 참여해 무려 0.04대 1이라는 충격적인 경쟁률을 기록했어요. 수요가 있어야 할 대단지가 사실상 텅 빈 상태로 남아버린 거죠.

지방 광역시라고 해서 상황이 크게 다르지는 않아요. 올해 상반기 지방 광역시의 1순위 평균 청약 경쟁률은 1.5대 1로, 전년도 4.22대 1에 비해 무려 3분의 1 수준으로 급감했어요. 같은 시기 서울의 평균 청약 경쟁률이 149대 1을 기록한 것을 보면 이 차이는 정말 놀라울 정도죠. 서울과 비서울권의 격차가 얼마나 심화되고 있는지 체감되시나요?

이러한 청약 부진은 미분양 물량 증가로도 이어져요. 올해 6월 기준 전국에 미분양 주택은 총 7만 호가 넘는데, 그중 약 80%인 5만9천 호가 지방에 집중되어 심각한 상태예요. 더 큰 문제는 미분양이 증가하고 주택 공급이 줄어들면 지역 경제도 악순환에 빠지게 된다는 점이에요.

건설업은 지역 경제에서 매우 중요한 비중을 차지하는 산업이기 때문에 건설 경기가 침체되면 일자리도 줄고, 지역 상권도 무너질 수밖에 없거든요. 결국 인구 유출이 더 가속화되면서 지방이 소멸되는 결과를 초래할 수 있어요.

강남권 청약 경쟁률이 사상 최대인 이유

그렇다면 왜 이렇게 강남권의 청약 경쟁률이 치열한 걸까요? 그 이유는 강남권의 신축 아파트가 희소해서 수요 대비 공급이 부족하기 때문인데요.

최근 몇 년간 강남권에서 신축 아파트를 보기 어려운 이유는 건설사들이 공급을 주저할 수밖에 없는 여러 현실적인 문제들이 있기 때문이에요. 그중에서도 가장 큰 이유는 공사비 상승, 높은 지가, 그리고 분양가상한제라는 세 가지 요인이 있어요.

1) 공사비 상승

최근 몇 년간 팬데믹, 전쟁 등으로 인플레이션이 발생하면서 자재비와 인건비가 큰 폭으로 올랐어요. 철근, 콘크리트 같은 건설 자재부터 인건비까지 모두 비싸졌으니, 건설사 입장에서는 공사비 부담이 점점 커질 수밖에 없죠.

2) 높은 지가

여기에 강남권은 땅값이 매우 높아요. 강남구, 서초구, 송파구는 서울에서도 대표적인 중심지로 꼽히는 만큼, 이미 개발이 많이 진행된 상태라 새 아파트를 지을 땅 자체가 부족해요.

그 중에 남아 있는 땅을 매입하려고 해도 그 가격이 상상 이상으로 비싸요. 건설사 입장에서는 초기 투자 비용이 크게 늘어날 수밖에 없고, 사업을 시작하기 전부터 엄청난 자금이 들어가니 신중할 수밖에 없어요.

3) 분양가상한제

부동산 시장이 과열되지 않도록 정부는 강남 3구와 용산구를 투기과열지구로 지정했어요. 이 지역에는 분양가상한제가 적용되기 때문에 건설사들이 마음대로 분양가를 높일 수 없어요.

분양가상한제란 주변 시세와 관계없이 정부가 정한 기준에 따라 분양가를 제한하는 제도인데, 소비자 입장에서는 이득이지만 공급자인 건설사 입장에서는 불리한 제도예요.

쉽게 말해 땅값과 공사비는 계속 오르는데 아파트 분양가는 고정되니 수익성이 떨어질 수밖에 없죠. 비용 대비 수익이 적으니 건설사 입장에서는 사업을 시작하는 것 자체가 부담이 될 수밖에 없고 자연스럽게 공급이 줄어들게 돼요.

게다가 강남 3구는 주거 선호도가 워낙 높아서 수요는 계속해서 몰리는데, 공급이 부족하다 보니 신축 아파트의 희소성은 더욱 커지는 악순환이 이어지고 있어요.

2025년 청약시장의 흐름

2025년에도 올해같은 양극화 분위기는 지속될 것으로 보여요. 내년 1월 청약이 예정되어 있는 ‘래미안 원페를라’, ‘아크로 드 서초’, ‘잠실르엘’에 사람들의 이목이 쏠리고 있거든요.

이러한 대형 단지들은 입지, 분양가, 브랜드가 우수하기 때문에 시장에서는 청약 가점이 최소 70점은 넘겨야 당첨 가능성이 있다고 보고 있어요.

2025년을 준비하는 자세

가점을 철저히 관리해서 당첨 확률을 높이는 게 중요해요. 가점 항목에는 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입기간이 반영되기 때문에 이 세 가지를 꼼꼼히 챙기셔야 돼요.

청약을 준비하는 예비 청약자라면 이러한 시장 흐름을 이해하고 미리 철저히 준비하는 것이 무엇보다 중요해요. 준비된 자만이 기회를 잡을 수 있다는 점, 잊지 마세요.

집사가 전해주는 올해의 청약시장 이야기, 어떠셨나요?
다가오는 2025년 새집사와 함께 나한테 딱 맞는 청약전략 세우러 가기 👉🏻 이동

통계와 데이터는 부동산R114, 리얼하우스에서 참고했어요.